едно решение, всички ползи.

В практиката на професионалния домоуправител доста често се среща ситуацията, в която услугите на конкретното дружество са потърсени поради една единствена причина — „имаме съсед, който нарочно не заплаща такси, суми събирани за ремонт“. Ние от „Домоуправител 1“, с опита и практиката, които имаме, ще се опитаме в поредица от няколко статии да внесем яснота в правата и задълженията на всеки индивидуален собственик към бюджета на жилищния вход/блок.

Създалата се обстановка на наличие на „длъжник“ във входа освен прякото влияние върху бюджета, има отражение и в цялостния морал на съседите. Появата на „длъжника“ води до създаване на предпоставки за неплащане, дава лош пример, че и така може. Един длъжник с деструктивното си поведение дава лошата идея, че етажната собственост може и да се поддържа от няколко човека, а останалите могат и да не участват. Поддръжката на входа/блока е задължение на всички. Законодателят ясно е заявил в ЗУЕС абсолютната правна обвързаност за заплащане на определените с решение на общото събрание суми. Разделението на паричните вноски като ежемесечни суми за консумативи и суми във фонд „Ремонт и обновление“ е категорично посочено.

Чл. 50. (1) Общото събрание на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“.
(2) Средствата във фонда се набират от: 1. ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната.

Чл. 51. (1) Разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят. За самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, се заплащат разходите в размера, определен за един собственик, ползвател или обитател.

Следва продължение…

Така формираните суми за фонд „Ремонт и обновление“ категорично и почти винаги при събиране по съдебен ред биват присъждани в полза на етажната собственост.

Сумите, необходими за текущата поддръжка на входа — заплащането на сметки за месечни такси и консумативи: общ ток, ток асансьор, асансьорна такса, почистване, управление и касиер — с промените в ЗУЕС могат да бъдат разделени по три различни начина, съгласно чл. 51, ал. 9:

1. поравно според броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа;
2. съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата; или
3. поравно на самостоятелен обект.

Важно уточнение за необитаемите апартаменти: според чл. 51, ал. 1, за самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, се заплащат разходите в размера, определен за един собственик, ползвател или обитател. Това означава, че всеки, който има собственост, е длъжен да я поддържа, заплащайки полагащата му се част от входните такси.

Всички решения за разпределение на дължимите суми трябва да бъдат гласувани на общо събрание, законно свикано, проведено и протоколирано. Отговорен за изпълнението на взетите решения е Управителят/Управителният съвет чрез Председателя на УС — по силата на чл. 23, ал. 1 от ЗУЕС.

Процедурата по принудително събиране на месечни такси от недобросъвестни длъжници е по реда на чл. 38, ал. 2 от ЗУЕС: председателят на управителния съвет може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от ГПК.

Следва продължение: част 3 — как се образува едно изпълнително дело, колко струва, как и в какви срокове приключва…

Краткият отговор е „да“. Има начин това да се случи, макар процедурата да е сложна и да изисква време. Важно е да се отбележи, че собственик не може да бъде изведен само заради неплащане на такси, тъй като правото на собственост е над облигационното задължение. Причините обикновено са ако съседът е агресивен, произвежда шум, който прави невъзможно обитаването на съседни апартаменти, или хигиената и начинът му на живот застрашават здравето на околните.

Добре е да знаете, че дори при успешно провеждане на цялата процедура, ЗУЕС е предвидил изселването да важи само за ограничен срок от три години. Ето на каква предпоставка според закона може да стъпи решението на общото събрание за изгонване на недобросъвестен съсед:

• ако използва или допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар;
• ако използва или допуска да се използват помещенията по начин, който излага сградата на риск от значителни повреди;
• ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешен ред;
• ако систематически нарушава добрите нрави.

Първо управителят на етажната собственост изпраща писмено предупреждение на собственика и едва ако след това няма промяна в поведението му, може да последва процедура по изгонване. При системно нарушаване се съставят протоколи при всяко нарушение, за да се докаже систематичност — в три екземпляра: за председателя на УС/домоуправителя, за нарушителя и за районната/общинската администрация.

За успешно изгонване са нужни минимум 75% гласували „за“ от идеалните части на общите части, като частите на нарушителя се изваждат предварително. Съседът има 14 дни да напусне сградата (ако не е гласуван друг срок) и 30 дни да обжалва решението. При неизпълнение се стига до съд, а при отказ — до принудително изпълнение от съдебен изпълнител.

В тези случаи използването на адвокат е наложително — общото събрание за изселване е специфично и за да бъде прието решението от съд, трябва да бъде проведено правилно процедурно.